Empresas de Administração de Bens Próprios: locação vai pagar imposto?

Com a Reforma Tributária do Consumo (EC 132/2023 e LC 214/2025), empresas que administram seus próprios imóveis passam a estar sob o regime tributário do IBS + CBS, enquadradas no modelo de consumo com novas obrigações fiscais e tributárias.

 

Como será a tributação?

Com o novo conceito de Base Ampla, a atividade de locação torna-se contribuinte do novo imposto IVA Dual: a atividade que anteriormente não era tributada pelos impostos substituídos, como ICMS e ISS, passa agora a contribuir com a CBS e IBS.

Para as atividades econômicas com imóveis, foi considerada a necessidades de uma adequação a carga tributária, sendo enquadradas em um Regime Diferenciado, com regras próprias e redução nas alíquotas. Para locação de imóveis, haverá a redução de 70% na alíquota padrão.

 

Não cumulatividade e cadeia produtiva

O regime de não cumulatividade permite que a empresa utilize créditos de IBS/CBS pagos em etapas anteriores (insumos, serviços de manutenção, despesas administrativas etc.) — um benefício semelhante ao IVA dual europeu.

No entanto, o setor de locação possui uma cadeia produtiva curta. Por isso, apesar dos créditos, a empresa não terá muitos insumos tributáveis, o que pode reduzir a eficácia do crédito e manter a carga tributária próxima à alíquota setorial (≈ 7,95%).

 

Exemplo prático

Faturamento por alugueis:				30.000,00
Lucro Presumido:				32%
Base de cálculo para IRPJ e CSLL:				9.600,00
Alíquota Reduzida para atividade de locação (CBS + IBS): ~26,5% reduzida em 70%:				7,95%	As alíquotas de CBS e IBS ainda não estão definidas na data deste artigo (de 26,5% a 28%).
	Antes da Reforma		Depois da Reforma
Tributos	Percentual	Valor	Percentual	Valor	Observação
IRPF	15%	1.440,00	15%	1.440,00	Não altera
CSLL	9%	864,00	9%	864,00	Não altera
Pis	0,65%	195,00			Extinção em 2027
Cofins	3%	900,00			Extinção em 2027
CBS + IBS			7,95%	2.385,00	Desconsiderando eventuais créditos do imposto
Total		3.399,00		4.689,00

 

Obrigatoriedade de emissão de documento eletrônico

Outra novidade para o setor será a obrigatoriedade de emissão de documento eletrônico. Antes, a empresa emitia Recibo de Aluguel, discriminando os valores e repasses. Agora, será obrigado a emitir documento eletrônico, com destaque aos novos tributos que incidem sobre o consumo.

Até a presente data, não foi definido qual será o documento exigido, mas acredita-se que será feita uma adaptação ao modelo de Nota Fiscal de Serviços Eletrônica no ambiente Nacional. É preciso acompanhar atualizações normativas para garantir conformidade fiscal e contábil.

 

Próximos Passos

Empresas que administram bens próprios passarão a recolher IBS + CBS na locação de imóveis, com alíquota efetiva reduzida pela aplicação setorial. O regime não cumulativo oferece créditos, mas sua eficácia é limitada pelo baixo consumo de insumos.

A empresa precisará revisar contratos de locação, já que a reforma tributária do consumo muda o paradigma tributário, discriminando os novos impostos CBS e IBS por fora do valor comercial.

Assim, o planejamento tributário e a correta apuração dos créditos serão essenciais para gerenciar a carga fiscal.