Locação de imóveis e a nova tributação: o que muda para pessoas físicas

A Reforma Tributária do Consumo amplia a tributação sobre locações por pessoas físicas por meio da CBS (federal) e do IBS (estadual/municipal), gerando novos desafios para quem obtém renda com imóveis.

 

Quem passa a recolher?

De acordo com a LC 214/2025, a pessoa física será contribuinte do IBS e da CBS se, no ano-calendário anterior, obteve:

• Receita anual com aluguéis acima de R$ 240.000 e
• Mais de três imóveis alugados.

Também se aplica quem ultrapassa esses limites em mais de 20% no ano corrente.

 

E na locação por temporada?

Para locações com duração de até 90 dias consecutivos, aplica-se o regime de hotelaria, com regras específicas.

 

Qual será a alíquota?

• A alíquota combinada estimada para IBS + CBS é de 26,5% da receita bruta.
• Aplica-se um redutor setorial de 70% sobre todas as locações, reduzindo a base tributável para 30% (26,5% × 30% = ≈ 7,95%).
• Há ainda o redutor social de R$ 600,00 por imóvel residencial alugado — deduzido diretamente da base de cálculo antes dos demais cálculos.

Exemplo prático: Aluguel mensal de R$ 2.000 (R$ 24.000/ano): - Receitas anuais: R$ 24.000 - Redutor social: – R$ 7.200 (12×R$ 600) = R$ 16.800 - Redutor setorial: 30% de R$ 16.800 = R$ 5.040 - IBS+CBS: 26,5% de R$ 5.040 ≈ R$ 1.336 anual (~5,6% da receita bruta).

Como calcular na prática?

Tipo	Receita anual	Base após social	Base após setorial	Imposto (26,5%)
Residencial (12x R$ 2 000)	R$ 24 000	R$ 16 800	R$ 5 040	≈ R$ 1 336 (5,6%)

Esse imposto soma-se ao Imposto de Renda via Carnê Leão e deve ser apurado separadamente.

 

Por que isso importa?

• Quem tem poucos imóveis continua com carga baixa — e o redutor social ajuda bastante.
• Quem ultrapassa os limites passa a ter obrigações: inscrição, emissão de nota, declaração específica.
• Rever contratos antigos ou migrar para PJ ou holding patrimonial pode ser vantajoso.

 

Conclusão

A locação por pessoas físicas deixa de ser praticamente isenta e passa a ser tributada como consumo. O impacto será maior para quem ultrapassar os limites previstos na lei. Se for o seu caso, prepare-se para:

• Inscrição como contribuinte do IBS/CBS;
• Emissão de nota fiscal com destaque dos tributos;
• Revisão de contratos antigos;
• Planejamento patrimonial para reduzir carga.